Podstawowa zasada pozostaje niezmienna – komornik może podjąć działania wyłącznie na podstawie prawomocnego wyroku sądu. Ani zaległości w czynszu, ani brak podpisanej umowy, ani nawet szczególnie uciążliwe zachowanie lokatora nie dają właścicielowi prawa do samodzielnej interwencji. Do czasu wejścia komornika do akcji lokator ma prawo zajmować mieszkanie, co w praktyce często oznacza wiele miesięcy oczekiwania.
Co ciekawe, o eksmisję może wystąpić nie tylko sam właściciel lokalu. Prawo przewiduje taką możliwość również dla sąsiadów, o ile wykażą rażące naruszanie porządku, dewastację mienia czy stwarzanie zagrożenia przez mieszkańca.
Nowe przepisy już obowiązują
Na początku 2025 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów. Najważniejsze zmiany to m.in.: ograniczenie rocznych podwyżek czynszu do 5 proc., obowiązek podawania przyczyny wypowiedzenia umowy oraz konieczność zapewnienia lokali zamiennych w określonych sytuacjach.
Nowe przepisy zaostrzają także regulacje dotyczące najmu okazjonalnego. Większe znaczenie zyskują umowy bezterminowe. Z istotnych modyfikacji warto wspomnieć również o zniesieniu obowiązku gmin zapewniania lokali zastępczych w przypadku remontu lub rozbiórki budynku.
Kto jest chroniony przed eksmisją?
Zgodnie z przepisami, sąd rozpatrujący sprawę o eksmisję ma obowiązek ocenić, czy dana osoba powinna otrzymać lokal socjalny. Pod uwagę brane są m.in. sytuacja materialna, stan zdrowia czy sytuacja rodzinna lokatora. W niektórych przypadkach to właściciel – a nie gmina – musi zadbać o lokal zastępczy.
Ochrona nie jest jednak bezwzględna. Jeżeli sąd uzna, że lokator nie spełnia kryteriów do przyznania lokalu socjalnego, komornik może skierować go do noclegowni lub schroniska.
Zimowy zakaz eksmisji
Art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że od 1 listopada do 31 marca eksmisje są wstrzymane. Ma to zabezpieczać osoby przed utratą dachu nad głową w najtrudniejszym okresie roku. Od tej zasady są jednak wyjątki – natychmiastowa eksmisja może zostać orzeczona wobec osób stosujących przemoc domową, uporczywie zakłócających porządek lub zajmujących lokal bezprawnie.
Procedura pełna etapów
Droga do eksmisji to złożony proces. Właściciel zwykle zaczyna od prób polubownego rozwiązania sporu – kieruje wezwania, proponuje ugody. Gdy te działania nie przynoszą efektu, sprawa trafia do sądu. Dopiero po uzyskaniu prawomocnego wyroku można skierować sprawę do komornika. Do tego momentu lokator wciąż mieszka w lokalu, a właściciel musi pokrywać koszty jego utrzymania.
To swoista równowaga interesów – z jednej strony ochrona lokatorów przed bezdomnością, z drugiej nierzadko poważne straty finansowe dla właścicieli. Nowe przepisy mają być próbą pogodzenia obu stron, choć dopiero praktyka pokaże, na ile będą skuteczne.
Komentarze (0)