Zmiana przepisów prawnych oraz stosowanie tzw. minimalnych kosztów zmiennych sprawiają, że rachunek za ogrzewanie nigdy nie wyniesie zero złotych. Wynika to zarówno ze specyfiki fizycznej budynków, jak i dążenia do sprawiedliwego podziału wydatków.
Wokół zasad rozliczania ciepła w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych narosło wiele nieporozumień. Warto przyjrzeć się, z czego wynikają opłaty minimalne, jak problem przenikania ciepła rozwiązano u naszych sąsiadów oraz do jakich zmian zobowiązują zarządców aktualne przepisy.
Fizyka budowli i problem przenikania ciepła
W budownictwie wielorodzinnym poszczególne lokale nie są odizolowanymi wyspami energetycznymi. Ściany działowe,stropy i podłogi przewodzą ciepło pomiędzy sąsiadującymi mieszkaniami. W sytuacji, gdy w jednym lokalu kaloryfery zostaną całkowicie zakręcone, mieszkanie to nadal utrzymuje stosunkowo wysokie temperatury (np. 15–17°C) wyłącznie dzięki energii przenikającej przez przegrody budowlane z ogrzewanych mieszkań sąsiednich.
Zjawisko to, w literaturze inżynieryjnej nazywane „kradzieżą ciepła” lub niekontrolowanym przepływem energii,prowadzi do sytuacji, w której sąsiedzi płacą wyższe rachunki, aby utrzymać komfort cieplny w swoim mieszkaniu oraz pośrednio dogrzać sąsiednie, zakręcone lokale.
Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska w sprawie szczegółowych warunków ustalania opłat za ciepło nakłada na zarządców budynków obowiązek stosowania takich regulaminów, które uwzględniają m.in. stałą moc zamówioną oraz minimalne i maksymalne koszty zmienne przypisane do danego lokalu.
Na rachunek za ogrzewanie składają się dwie główne części:
Opłaty stałe są niezależne od zużycia (utrzymanie infrastruktury, grzanie części wspólnych takich jak klatki schodowe, suszarnie czy piwnice). Opłaty zmienne, zależne od wskazań podzielników lub ciepłomierzy. Aby uniknąć sytuacji skrajnych, spółdzielnie ustalają dolny próg kosztów zmiennych (np. 15–20% średniego zużycia na m² w całym budynku). Wyznaczenie progu minimalnego sprawia, że nawet lokator, który nie odkręcił grzejnika ani razu w sezonie, musi uczestniczyć w pokrywaniu kosztów ciepła dostarczonego do bryły budynku.
Jak problem rozwiązały Niemcy i Czechy?
Analiza rozwiązań w sąsiednich krajach pokazuje, że kwestia równomiernego podziału kosztów ogrzewania jest powszechnym wyzwaniem w całej Europie Środkowej.
Niemieckie prawo grzewcze (Heizkostenverordnung) od dawna reguluje zasady rozliczeń w budynkach wielorodzinnych. Zgodnie z przepisami, koszty ogrzewania i ciepłej wody muszą być dzielone na część stałą (od 30% do 50%, powiązaną wyłącznie z powierzchnią użytkową) oraz część zmienną (od 50% do 70%, mierzoną na podstawie podzielników). Zapobiega to sytuacji, w której pojedyncze zakręcone mieszkanie całkowicie unika opłat zmiennych.
W Czechach kwestię tę reguluje rozporządzenie Ministerstwa Rozwoju Regionalnego. System czeski ustala tzw.dopuszczalne odchylenia od średniego zużycia w budynku na metr kwadratowy. Lokator nie może zapłacić mniej niż określony procent (np. 70–80%) średniego zużycia przypadającego na m² w całym bloku, bez względu na to, co wskazują jego podzielniki. Z drugiej strony wprowadzono również górny limit, chroniący mieszkania narożne i szczytowe przed wygórowanymi opłatami.
Cyfryzacja i zdalny odczyt do 2027 roku
Równolegle w polskich wspólnotach i spółdzielniach trwa proces modernizacji oparty na dyrektywie Unii Europejskiej w sprawie efektywności energetycznej (EED).
Zarządcy budynków mają czas do 1 stycznia 2027 roku na wyposażenie wszystkich lokalnych podzielników kosztów oraz ciepłomierzy w funkcję zdalnego odczytu. Zmiana ta ma na celu ułatwienie stałego monitorowania zużycia energii bez konieczności wizyty kontrolerów w mieszkaniu oraz zapewnienie lokatorom częstszego dostępu do danych o ich bieżącym zużyciu ciepła.
Osoby, które mają wątpliwości co do prawidłowości corocznego rozliczenia, mogą zweryfikować regulamin wewnętrzny. ażda spółdzielnia ma obowiązek udostępnić lokatorom Regulamin Rozliczania Kosztów Gospodarki Cieplnej, określający wzory matematyczne oraz udziały opłat stałych i zmiennych. Mieszkaniec ma też prawo zażądać przedstawienia szczegółowej kalkulacji,uwzględniającej zużycie całkowite budynku, koszt zakupu gigadżuli (GJ) oraz zastosowane współczynniki wyrównawcze dla mieszkań niekorzystnie usytuowanych w bryle budynku.
Komentarze (0)